Prawo pierwokupu KOWR przy sprzedaży nieruchomości rolnej
· 5 min czytania
Masz ziemię rolną? Chcesz ją sprzedać?
Prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa jest jednym z najważniejszych ograniczeń przy sprzedaży ziemi rolnej. W praktyce oznacza, że właściciel nie zawsze może sprzedać nieruchomość wybranej osobie od razu i bez dodatkowych formalności. Najpierw trzeba sprawdzić, czy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma zastosowanie do danej transakcji. Jeżeli tak, sprzedaż zwykle odbywa się przez warunkową umowę sprzedaży. Dopiero gdy KOWR nie skorzysta ze swojego uprawnienia, strony mogą podpisać umowę przenoszącą własność.
Najpierw dzierżawca, potem KOWR
Przy sprzedaży nieruchomości rolnej pierwszeństwo może mieć dzierżawca. Dotyczy to jednak tylko takich sytuacji, w których spełnione są warunki ustawowe, w tym odpowiednia forma i czas trwania dzierżawy. Jeżeli nie ma uprawnionego dzierżawcy albo dzierżawca nie wykonuje prawa pierwokupu, do gry może wejść KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa.
To ważne, bo wielu sprzedających skupia się wyłącznie na kupującym i cenie, a pomija ustawową kolejność uprawnionych. Tymczasem pominięcie KOWR może doprowadzić do bardzo poważnych skutków prawnych, takich jak problemy z księgą wieczystą, niepotrzebne koszty notariusza czy narażenie na koszty związane z koniecznością ingerencji Państwa.
Sytuacje, w których KOWR nie ma pierwszeństwa
Prawo pierwokupu KOWR nie działa w każdej sprzedaży ziemi rolnej. Ustawa przewiduje wyjątki, między innymi przy nabyciu przez osobę bliską zbywcy. KOWR nie skorzysta też z pierwokupu w określonych przypadkach nabycia przez rolnika indywidualnego, jeżeli zakup prowadzi do powiększenia gospodarstwa rodzinnego do ustawowego limitu i spełnione są warunki dotyczące położenia nieruchomości.
Wyłączenia mogą dotyczyć także jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa oraz innych szczególnych podmiotów wskazanych w ustawie. Każdą transakcję trzeba więc ocenić konkretnie, a nie tylko na podstawie tego, że działka jest opisana jako rolna.
Procedura w praktyce
Jeżeli KOWR ma prawo pierwokupu, strony podpisują u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Notariusz zawiadamia KOWR o jej treści. Od otrzymania zawiadomienia KOWR ma miesiąc na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.
Jeżeli KOWR składa takie oświadczenie, wchodzi w miejsce kupującego i nabywa nieruchomość na warunkach ustalonych w umowie. Jeżeli KOWR milczy, odmawia skorzystania z prawa albo termin upływa bez reakcji, strony mogą dokończyć transakcję.
Ryzyko pominięcia KOWR
Sprzedaż nieruchomości rolnej z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu nie jest zwykłym błędem technicznym. Może skutkować nieważnością czynności prawnej, czyli w praktyce cofnięciem wszelkich czynności do stanu poprzedniego.
Dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić przeznaczenie nieruchomości, jej powierzchnię, status kupującego, ewentualną dzierżawę i możliwe wyjątki ustawowe. W obrocie ziemią rolną bezpieczeństwo transakcji zaczyna się nie przy akcie notarialnym, ale dużo wcześniej.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Autor: mgr Karolina Zdrojek